Для инвесторов

Реальная доходность без «гарантированных 15% на слайде»

Мы работаем с инвесторами, которым важна прозрачность цифр и понимание рисков — а не «гарантированные 15%» из маркетинговой брошюры. Ниже — пять сценариев вложения в зарубежную недвижимость с реальной чистой доходностью после налогов, комиссий и амортизации. Каждый подходит под свой профиль: агрессивный рост капитала, стабильный cashflow, диверсификация по странам или комбо с ВНЖ. По каждому направлению покажем 5–10 актуальных объектов и просчитаем именно твою сделку.

Стратегии

Гарантированная аренда 5–7% в готовом Дубае

Готовые квартиры 1–2BR в стабильных районах (Dubai Marina, JVC, Business Bay) с передачей в управление проверенной компании. Долгосрочная сдача — 5.5–6.5% net после service fee, DEWA housing fee, комиссии управляющей и НДФЛ в РФ. Актив ликвидный: продать за 90 дней по рыночной цене — реально. Подходит инвесторам, которые хотят предсказуемый cashflow без «сюрпризов» и не готовы ждать 3 года до сдачи off-plan.

Доходность: 5.5–6.5% net/год
Порог входа: от 220 000 USD

Флип на этапе строительства Дубая (off-plan)

Вход в проекты топ-эшелона (Emaar, Sobha, Nakheel) на этапе launch по цене на 20–30% ниже готового аналога. Рассрочка 20/80 или 40/60 в течение 2–3 лет. Перепродажа за 6–9 месяцев до handover с приростом 25–40% к цене входа. Реальная годовая доходность на вложенный капитал: 10–15% pre-tax. Риск: overhang по району, задержка сдачи. Подходит инвесторам с горизонтом 2–4 года и толерантностью к рынку.

Доходность: 10–15% pre-tax/год
Порог входа: от 180 000 USD (первый взнос)

Buy-to-let студии в Дананге (Вьетнам)

Готовые студии 35–50 м² в новых кондо-курортах на Мьекхе-бич и в Sonata Residence. Сдача через специализированную управляющую в mix long-term + Airbnb. Реальный net yield 4–5% после всех вьетнамских налогов (10%) и НДФЛ РФ. Плюс: ежегодный рост капитала 6–10% в стабильный курортный сегмент. Long-Term Ownership 50 лет с возможностью продления. Подходит для диверсификации портфеля и второго паспорта задач.

Доходность: 4–5% net/год + 6–10% capital
Порог входа: от 85 000 USD

Вилла на Бали с полным управлением

3-bed виллы в Чангу или Улувату с бассейном, leasehold 25–30 лет. Управление под краткосрочную сдачу через профессионального оператора (Airbnb + Booking.com + прямые booking). Реальный cashflow yield 3.5–5% net, но актив теряет ценность по мере амортизации права. Ключевое преимущество — комбо инвестиции + личного использования 3–6 месяцев в году. Подходит тем, кто планирует зимовки и совмещает капитал с образом жизни.

Доходность: 3.5–5% net cashflow
Порог входа: от 350 000 USD

Портфельная стратегия mix стран

Комбинация 3 активов: Дубай (готовая двушка под аренду — 60% капитала), Дананг (студия для роста — 20%), Бали (leasehold-вилла для использования — 20%). Средневзвешенный net yield по портфелю 4.8–5.8%, географическая диверсификация, три разных валютных цикла (AED-USD peg, VND, IDR). Оптимальный размер портфеля от 800 000 USD. Подходит зрелым инвесторам, которые уже держат недвижимость в РФ и хотят распределение рисков.

Доходность: 4.8–5.8% net взвешенный
Порог входа: от 800 000 USD

Кейсы

+38% capital / +15.4% годовых pre-tax

Downtown Dubai: студия 385 000 → 490 000 USD за 2 года

Клиент в 2023 вошёл в готовую студию 48 м² в The Address Downtown за 385 000 USD (наличные, через счёт в Казахстане). Держал в аренде 22 месяца, средний yield 6.1% net после всех расходов. В сентябре 2025 продал за 490 000 USD — покупатель из ОАЭ, оплата manager's cheque. Общий эффект: +105 000 USD прирост + 43 000 USD net аренда за период. Средняя доходность на вложенный капитал 15.4% годовых pre-tax. Комиссия к нам 2.5% от цены покупки и 2% от цены продажи — прописано в договоре обслуживания.

4.45% net cashflow + 17% capital

Дананг: студия 92 000 USD → долгосрочный cashflow

Инвестор в 2024 приобрёл готовую студию 42 м² в Ariyana Beach Resort через оплату SWIFT в USD на эскроу застройщика (сумма 92 000 USD). Оформил Long-Term Ownership 50 лет. Передал в управление местному оператору с mix long-term (60% дней) + Airbnb (40%). За 2025 год фактическая occupancy — 67%. Валовый оборот 8 200 USD, чистая доходность после всех налогов и комиссий 4 100 USD = 4.45% net. Актив вырос в цене до ~ 108 000 USD (+17%). Клиент планирует держать 10 лет как стабильный inflation-hedge.

4.1% cashflow + lifestyle equivalent

Чангу: 3-bed вилла 420 000 USD leasehold 27 лет

Семья с двумя детьми в 2023 приобрела 3-bed виллу с бассейном в Berawa (Canggu), leasehold 27 лет, полная сумма 420 000 USD. Использовали лично 5 месяцев в году, остальное сдают через управляющую под Airbnb. За 2024–2025 средний cashflow yield 4.1% net (комиссия управляющей 22%, персонал, электричество, налоги 10%). Отдельно — экономия на аренде виллы во время личного использования: ~ 45 000 USD/год эквивалент. Совокупный эффект жизни + инвестиции: близко к 15% net на вложенный капитал при 25-летнем горизонте.

Кейсы обезличены и приведены как ориентир по прошлым сделкам; не являются офертой или гарантией будущей доходности.

Запрос

Просчитаем именно вашу сделку

Опишите бюджет и цель — вернёмся с 3–5 объектами, реальным net-yield и стоимостью сделки.