Вопросы и ответы

Мы — независимый консультант и агент по подбору зарубежной недвижимости. Не продаём объекты напрямую: продавцом является застройщик, собственник или зарубежное агентство. Наша роль — подобрать объект под твою задачу (инвестиции, аренда, ВНЖ, переезд), проверить документы, сопроводить сделку и решить операционные вопросы после ключей. Работаем по Дубаю, Вьетнаму и Бали. Гонорар — фиксированный либо процент от сделки, всегда прописан в договоре.

Да, в 2026 гражданин РФ может легально купить недвижимость в ОАЭ, Вьетнаме и Индонезии. Никаких запретов по паспорту нет. Все ограничения касаются маршрута движения денег из-за санкций против ряда российских банков. Мы подберём легальный платёжный канал — рабочих несколько, включая USDT-эскроу и счета в дружественных юрисдикциях. По правам собственности: в ОАЭ — полный freehold в freehold-зонах; во Вьетнаме — 50 лет с продлением; на Бали — Hak Pakai (25+20+25 лет) или через PT PMA.

**ОАЭ, готовое:** 3–4 недели от старта подбора до Title Deed. **ОАЭ, off-plan:** 1–2 недели до подписания и оплаты первого взноса, ключи — через 2–4 года по графику застройщика. **Вьетнам:** 4–6 недель на подбор и оформление, ключи через 1–3 года (если off-plan) или сразу (если готовое). **Бали (leasehold):** 6–8 недель — включает выбор объекта, due diligence участка, notaris. Свежая вилла — сразу после подписания и оплаты. Мы даём индивидуальный график после подбора объекта.

После получения ключей мы помогаем: (1) настроить коммуналку и интернет (в ОАЭ — DEWA + Etisalat, во Вьетнаме — EVN + FPT, на Бали — PLN + Biznet), (2) заключить договор с управляющей компанией под аренду (мы работаем с проверенными в каждой стране), (3) настроить бухгалтерию и отчётность по аренде, (4) оформить визу/ВНЖ при необходимости. Постпродажный сервис — по отдельному договору, ~ 1 500–3 000 USD/год в зависимости от объёма. Можно и самостоятельно, мы всё передаём с инструкциями.

Честные цифры 2026, после всех расходов и налогов (включая НДФЛ в РФ 13/15%): **ОАЭ** долгосрочная аренда — 5–6% net; краткосрочная через управляющую — 5.5–7% net (риск занятости). **Вьетнам** — 3.5–5% net (низкий средний occupancy, местные налоги 10%). **Бали** (leasehold + краткосрочная) — 3.5–5% net с учётом амортизации права; если PT PMA + долгосрочная сдача — 4–6% net. «Обещания 8–12%» в маркетинге — это gross до всех расходов, реальность в 1.5–2 раза скромнее. Мы всегда считаем net при подборе.

Всё общение — на русском. Мы читаем и объясняем документы на русском, включая SPA, эскроу-договоры, титульные. Ты подписываешь только двуязычные версии (местный язык + английский, иногда + русский). При визите в страну — мы либо сами сопровождаем как переводчик-консультант, либо предоставляем русскоговорящего местного партнёра. Английский знать не обязательно, но полезно на месте для бытовых вопросов.

Списаться в Telegram или заполнить форму на сайте. Первичный созвон 30–45 минут — бесплатно. Обсуждаем твою задачу (инвестиция / ВНЖ / переезд / комбо), бюджет, горизонт, риск-профиль, страну. По итогу мы даём предварительную подборку 5–10 объектов и оценку целесообразности стратегии. Если решаешь работать с нами дальше — подписываем договор оказания услуг, ты вносишь депозит (обычно 1 500–3 000 USD в зачёт итогового гонорара), и мы стартуем детальный подбор.

Загранпаспорт, подтверждение адреса (справка с работы или из банка), подтверждение источника средств (декларация 3-НДФЛ, договор продажи актива, банковская выписка). ID Emirates и виза резидента для покупки не нужны — только для открытия местного счёта. Дальше — резервация 5 000–20 000 AED, подписание SPA, оплата, регистрация в DLD с уплатой 4% transfer fee. Готовое жильё оформляется за 2–4 недели, off-plan — за неделю. Мы сопровождаем процесс от выбора объекта до Title Deed.

Мы работаем со всеми зарегистрированными в RERA/DLD застройщиками. По умолчанию рекомендуем топ-эшелон с историей сдачи от 10 лет: Emaar, Sobha, Meraas, Nakheel, DAMAC, Meydan Group, Binghatti (последний — молодой, но с сильным track record). Также рассматриваем нишевые проекты Ellington, Select Group, Reportage. С молодыми брендами без сданных объектов работаем осторожно и только на явной скидке к рынку.

Стандартные схемы: 20/80 (20% в стройку, 80% на сдаче), 40/60 или 50/50 (равномерно), post-handover (40% рассрочкой уже после ключей на 2–4 года). Рассрочка беспроцентная — застройщик компенсирует за счёт того, что деньги идут в стройку. Реальные суммы платежей и график прописываются в SPA, публикуются в RERA. Возможна перепродажа объекта до сдачи (assignment) — новый покупатель принимает на себя остаток. Overhead assignment: 6–10% от цены.

Да. С 2015 года иностранцы имеют право покупать жильё во Вьетнаме на срок 50 лет с возможностью продления. Ограничения: не более 30% квартир в одном кондоминиуме на иностранцев (foreign quota), нельзя владеть землёй (только квартирой в кондо или домом на арендованной земле), нельзя покупать в зонах, связанных с обороной. Мы подбираем только объекты с открытой foreign quota и полным пакетом документов (Land Use Certificate, Construction Permit, Bank Guarantee).

Пять документов, которые обязан предоставить каждый застройщик: Business Registration Certificate, Land Use Right Certificate («красная книга»), Investment Registration Certificate, Construction Permit, Bank Guarantee от государственного банка (Vietcombank, BIDV, VietinBank). Если хоть одного нет — от сделки отказываемся. Дополнительно: проверяем историю сдачи за 5 лет, судебные споры (реестр congbo.vn), отзывы дольщиков в тематических группах. По умолчанию работаем с топ-эшелоном: Vinhomes, Sun Group, Novaland, Masterise, CapitaLand.

По Housing Law иностранец подаёт заявление на продление владения. По практике 2015–2025 годов государство продлевает — прецедентов отказа нет, но и системного механизма продления пока нет (закон 2015 года, объекты только начинают приближаться к первому продлению 2065+). Реалистично: при продаже за 15 лет до конца срока цена начинает уменьшаться. Внуки скорее всего получат обновлённый режим. Для инвестиций горизонт 10–15 лет это не критично.

Три легальных пути: Hak Pakai (25+20+25 лет, требует KITAS/KITAP резидентства, только под жильё), Leasehold / Hak Sewa (аренда на 25–30 лет с опцией продления, доступна без резидентства), PT PMA + Hak Guna Bangunan (иностранная компания владеет землёй, срок 30+20+30 лет, минимальный оплаченный капитал 2.5 млрд IDR ≈ 160 тыс USD). Схема nominee (индонезиец держит на твои деньги) — не рекомендуем: по индонезийскому праву ты не собственник.

Freehold (Hak Milik) на Бали иностранцу недоступен. Есть Hak Pakai — но требует резидентства. Leasehold — долгосрочная аренда с оплатой всей суммы вперёд. Разница в цене: leasehold 25 лет обычно на 30–50% дешевле сопоставимого freehold'a. Плюс leasehold'a — доступен без резидентства и быстро оформляется. Минус — ежегодная амортизация 3–4% стоимости права. Через 15 лет объект теряет ~ 50% рыночной цены. Для инвестиции 5–10 лет + пользования — leasehold норм. Для долгосрочного капитала — PT PMA.

Не обязательно. Три рабочих способа: (1) генеральная доверенность на нашего представителя в стране покупки — оформляется у нотариуса РФ, апостиль, перевод на местный язык; (2) электронная подпись через DocuSign — принимается в ОАЭ; (3) курьерская отправка оригиналов SPA (Вьетнам, Бали). Мы сопровождаем каждый этап: собираем документы, проверяем SPA, координируем платежи через эскроу или на счёт застройщика, представляем в land office и передаём тебе финальный Title Deed. Личный визит рекомендуем, но не требуем.

Три шага: (1) подписываешь доверенность у российского нотариуса (стоимость ~ 3 000 руб., требуется наш проект текста доверенности — мы дадим шаблон под конкретную страну); (2) апостиль в Минюсте РФ (5–7 рабочих дней, 2 500 руб.); (3) перевод и легализация в стране назначения (в ОАЭ дополнительно — легализация в MoFA). Мы делаем доверенность узкой: разрешаем только конкретные действия по конкретному объекту с потолком суммы и сроком 6 месяцев. Никаких open-ended полномочий.

Депозит за наши услуги подбора и сопровождения оплачивается по счёту на счёт нашего юр.лица (ОсОО «Викториус», Кыргызская Республика). Валюта счёта — по договорённости (USD, AED, KGS или рубли по курсу на дату счёта). Полная стоимость объекта уходит в валюте страны покупки (AED, VND, IDR) либо в USD/EUR на эскроу или счёт продавца/застройщика. Прямой перевод рублей в UAE/Vietnam/Indonesia невозможен. Рабочие маршруты: SWIFT через несанкционные банки РФ (Райффайзен, ЮниКредит), счета в Казахстане/Армении/ОАЭ/Кыргызстане, USDT через легальных обменников. Каждый вариант обсуждаем индивидуально.

Да, в ОАЭ — легально. Топовые застройщики (Emaar, DAMAC, Sobha, Binghatti) официально принимают USDT через партнёров-обменников с лицензией VARA. Схема: приносишь USDT в офис обменника в Дубае, они конвертируют в AED и переводят на escrow застройщика. Комиссия обменника 0.5–1.5%. Во Вьетнаме и Индонезии крипта на уровне закона не разрешена как способ оплаты — там нужен фиат через банк. Иногда возможна оплата USDT напрямую продавцу-физлицу, но это его личный риск, не рекомендуемая практика.

**ОАЭ:** DLD transfer fee 4%, admin fee ~ 580 AED, Title Deed 250 AED, NOC от застройщика 500–5 000 AED, brokerage 2%+VAT, trustee 4 000 AED — итого 6–7% overhead. **Вьетнам:** registration fee 0.5%, VAT 10% (обычно уже в цене), notary 0.5%, brokerage 2% — итого ~ 3%. **Бали (leasehold):** notaris 1%, transfer duty при freehold 5%, brokerage 3–5% — итого ~ 5%. Плюс наш гонорар: 2–3% от цены сделки, включает подбор, юр. проверку, сопровождение. Все суммы — в договоре, никаких «сюрпризов».

Депозит за наши услуги подбора возвращается пропорционально этапу, на котором ты отказываешься (подробно в разделе «Возврат»). Резервационный взнос за конкретный объект в ОАЭ обычно возвращается за минусом 10–20% (штраф застройщика). Если ты уже подписал SPA и начал платить — cancellation clause прописан в SPA: до 25% выплачено = штраф 100%, 25–50% = 40%, > 50% = 25%. Во Вьетнаме — по местному закону: возврат за минусом фактических расходов застройщика. На Бали при leasehold возврат по договору, обычно первый месяц — окно бесплатной отмены.

Базовый пакет: загранпаспорт (все страницы, чёткий скан), внутренний паспорт РФ, подтверждение адреса (справка из банка, квитанция ЖКХ, справка с работы), подтверждение источника средств (3-НДФЛ за последние 2 года, договор продажи актива, банковская выписка о наличии средств), CV / профессиональный статус. Для оформления через доверенность — нотариально заверенная доверенность с апостилем. По ОАЭ дополнительно — иногда просят подтверждение семейного положения. Все документы конфиденциальны, не передаются третьим лицам без твоего согласия.

На нашей стороне — юрист по международным сделкам недвижимости с опытом от 8 лет. Со стороны страны покупки — local lawyer (обязательно локальный, знающий местное право). В ОАЭ — advocate, licensed by UAE Ministry of Justice. Во Вьетнаме — luat su (barrister) с лицензией Vietnam Bar Federation. На Бали — notaris (индонезийский нотариус, аккредитованный BPN). Мы работаем с проверенными юристами; если у тебя есть свой — приветствуется, второе мнение никогда не мешает. Расходы на юр. сопровождение локальной стороны: 500–2 000 USD в зависимости от сложности.

**ОАЭ:** покупка объекта от 750 000 AED (~ 205 000 USD) даёт право на 2-летнюю Investor Visa. От 2 млн AED (~ 545 000 USD) — 10-летнюю Golden Visa. Оформление: 3–6 недель, ~ 4 000 AED. Виза распространяется на семью. **Вьетнам:** покупка недвижимости не даёт ВНЖ автоматически. Есть Investor Visa при инвестициях от 3 млрд VND (~ 122 000 USD) в бизнес, но не в жильё. **Индонезия:** покупка виллы не даёт ВНЖ, но упрощает получение KITAS через инвест-программу от 350 000 USD или через Second Home Visa (5–10 лет).

**ОАЭ:** без завещания — по шариату (может неожиданно распорядиться в пользу дальних родственников). Настоятельно оформляй DIFC Wills Registry — регистрация 10 000 AED, полностью защищает распоряжение по твоей воле. **Вьетнам:** право собственности иностранца на 50 лет наследуется, но наследник-иностранец должен продать в течение года, если не получает вьетнамское резидентство. **Бали:** Hak Pakai наследуется резидентами; leasehold — наследуется по договору, если такое право включено. PT PMA — наследуется через переход долей. Рекомендуем оформить международное завещание для всех активов.

Сама недвижимость не декларируется, но зарубежный счёт, через который проходили деньги, — обязательно (форма 1120022 в ФНС в течение месяца после открытия счёта). Далее — ежегодный отчёт о движении средств (ОДС) до 1 июня. Арендный доход декларируется в 3-НДФЛ до 30 апреля, налог 13% (до 5 млн руб.) / 15% (свыше) уплачивается до 15 июля. Иностранный налог, уплаченный в стране аренды, засчитывается по DTA. Мы можем порекомендовать налогового консультанта, специализирующегося на международных активах.