Налоги на недвижимость в ОАЭ, Вьетнаме и на Бали для россиян

Разберём налоги честно, без «в ОАЭ налогов нет». Налоги есть, просто устроены иначе. Считаем в 2026 году.

ОАЭ

**Налог на владение:** нет. Ты платишь только **service fee** застройщику (15–30 USD/м²/год в готовом здании, до 40 USD/м²/год в люксовых башнях с бассейнами/консьержем). Это не налог, но по факту это твой ежегодный расход.

**Налог на аренду:** нет корпоративного и подоходного налога для физлиц-нерезидентов. Ты получаешь арендный доход брутто. Но: если сдаёшь долгосрочно, платишь муниципальный **housing fee** — 5% от годовой аренды, взимается через DEWA (счёт за свет). Если сдаёшь через управляющую компанию под краткосрочку (Airbnb) — она платит DTCM fee 10% с оборота, обычно уже включён в цену для гостя.

**Налог на продажу:** нет capital gains tax. Ты платишь **4% DLD transfer fee** — но это платит покупатель. Продавец платит только комиссию брокера (2%) и NOC (500–5 000 AED). Прирост капитала в чистом виде — твой.

**Корпоративный налог (с июня 2023):** 9% на прибыль юрлица свыше 375 000 AED. Касается тех, кто оформил объект на UAE-компанию для сдачи. Для физлиц не применяется.

Вьетнам

**Налог на владение:** нет annual property tax. Есть **land use fee** — но иностранец в кондо не владеет землёй, только квартирой на 50 лет (Long-Term Ownership). Так что de facto не платишь.

**Налог на аренду:** - VAT 5% с оборота (если оборот больше 100 млн VND/год ≈ 4 000 USD). - Personal income tax 5% с оборота. - Business licence tax — 1 млн VND/год (≈ 40 USD).

Итого около 10–11% с валовой аренды. Уплачивается через управляющую компанию либо через local tax agent.

**Налог на продажу:** - Personal income tax **2% от цены продажи** (не от прибыли!). Уплачивается при перерегистрации в Land Registry. - Дополнительно 0.5% нотариальных сборов.

**Налог при передаче по наследству/дарению:** 10% от стоимости, если получатель — иностранец. Планируй передачу заранее.

Индонезия (Бали)

**Налог на владение:** **PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)** — 0.5% от NJOP (кадастровая стоимость, обычно 30–50% от рыночной). Считаем: вилла 500 000 USD, NJOP 200 000 USD, налог 1 000 USD/год.

**Налог на аренду:** - Если ты физлицо на Hak Pakai и сдаёшь напрямую — 10% withholding tax с валовой аренды. - Если через PT PMA (индонезийская компания) — 22% corporate tax с прибыли + 10% dividend tax при выводе. Сложнее, но легально.

**Налог на продажу:** - Final income tax **2.5% от цены продажи** для физлиц. - BPHTB (transfer duty) 5% — платит покупатель. - Notaris fee 1% — обычно делится 50/50.

**Тонкость:** если ты оформил через nominee (индонезиец держит Hak Milik на твои деньги) — с точки зрения индонезийского права ты **не собственник**. Все налоги платит nominee, но и объект тоже фактически его. Не рекомендуется.

Что платишь в РФ

Ты налоговый резидент РФ, если провёл в стране 183+ дней в году. Как резидент ты обязан:

1. **Декларировать зарубежные счета** (форма 1120022) в течение месяца после открытия. Не декларируешь — штраф 4 000–5 000 руб. + возможно валютные санкции. 2. **Отчитываться о движении по счетам** (ОДС) до 1 июня следующего года. Штраф до 20 000 руб. 3. **Платить НДФЛ 13% (до 5 млн руб. дохода в год) / 15% (свыше)** с зарубежной аренды. 4. **Платить НДФЛ 13/15% с прибыли от продажи**, если владел объектом меньше 5 лет.

**DTA (соглашение об избежании двойного налогообложения):** - **РФ — ОАЭ:** DTA действует с 2013 года, ратифицирован новый в 2025. Налог в ОАЭ = 0, поэтому в РФ платишь полные 13/15% с аренды. - **РФ — Вьетнам:** DTA с 1996. Налог, уплаченный во Вьетнаме (10%), засчитывается в РФ. Доплата 3–5%. - **РФ — Индонезия:** DTA действует. Налог 10% (Бали) засчитывается. Доплата 3–5%.

Практический пример

Двушка в Дубае за 500 000 USD, сдаёшь долгосрочно за 40 000 USD/год.

• Housing fee 5% через DEWA → 2 000 USD.
• Service fee ≈ 20 USD/м² × 90 м² = 1 800 USD.
• Управляющая компания 8% → 3 200 USD.
• **Чистая аренда:** 33 000 USD.
• **НДФЛ в РФ 13%** → 4 290 USD.
• **К тебе на счёт:** ≈ 28 700 USD, доходность ~5.7%.

Не забывай про это на этапе выбора объекта. Обещанная брокером «7% net» без учёта РФ-налога — уже не 7%, а 6.1% после НДФЛ. Всегда считай **до принятия решения**, не после.

_Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и правила могут меняться; согласовывай сделки с налоговым консультантом._