Freehold vs Leasehold на Бали: что реально принадлежит иностранцу

Ключевое, что нужно понять до сделки на Бали: **иностранец не может владеть землёй в полном смысле**. Индонезийское право различает 5 форм права на землю, из которых иностранцу доступны 2–3, и каждая — с оговорками.

Формы права на землю

| Название | Кому доступно | Срок | Что можно | |---|---|---|---| | **Hak Milik** | Только гражданин Индонезии | Бессрочно | Всё | | **Hak Guna Bangunan (HGB)** | Индонезийские юрлица (в т.ч. PT PMA) | 30 + 20 + 30 лет | Строить, продавать, закладывать | | **Hak Pakai** | Иностранцы-резиденты (KITAS/KITAP) | 25 + 20 + 25 лет | Жить, сдавать | | **Hak Sewa** | Все, включая иностранцев | По договору, до 25–30 лет | Аренда без строительства | | **Hak Guna Usaha (HGU)** | Индонезийские юрлица | 25–35 + продление | Сельхоз, промзоны |

Вариант 1: Hak Pakai (право пользования)

Единственный способ для иностранца-физлица легально держать титул на своё имя. Требования:

• KITAS (временный ВНЖ) или KITAP (постоянный ВНЖ).
• Только под **жилой дом** (не под коммерцию).
• Один объект на человека.
• Земля должна быть переведена из Hak Milik в Hak Pakai — процедура через notaris, 1–2 мес, ~15% от стоимости земли (Land Office fee + notaris).

**Срок:** 25 лет с продлением на 20 + 25 = **70 лет max**. По истечении — земля возвращается государству (или бывшему собственнику Hak Milik, если это было частное лицо).

Плюсы: единоличное владение, легитимно, можно продавать другому иностранцу с KITAS. Минусы: нужен резидентский статус (KITAS), заморочный и относительно дорогой перевод земли.

Вариант 2: Leasehold / Hak Sewa (долгосрочная аренда)

Ты арендуешь землю у собственника-индонезийца по договору обычно на 25–30 лет с опцией продления на 25 лет. Регистрация в notaris.

• Ты **не владеешь**, ты арендуешь. Заплатил всю сумму вперёд, пользуешься весь срок.
• Можешь строить на арендованной земле (по договору), можешь субарендовать (Airbnb).
• В конце срока — здание переходит собственнику земли (если продление не согласовано заранее).

Плюсы: доступно любому иностранцу без резидентства, дешевле freehold'a на 30–50% за счёт временности. Минусы: чем ближе к концу срока, тем меньше ценность актива (после 20 года лет вилла — сложно продать).

**Как считать срок в цене:** ежегодная амортизация ~ 3–4% от стоимости права. 25 лет остаточного срока = полная цена. 10 лет остаточного = 30–40% полной цены.

Вариант 3: PT PMA (иностранное юрлицо в Индонезии)

Ты открываешь PT PMA — компанию с иностранным капиталом, зарегистрированную в Индонезии. Компания получает **HGB** (Hak Guna Bangunan) — право строительства на 30 + 20 + 30 = 80 лет.

• Ты владеешь долями (shares) в PT PMA.
• PT PMA владеет землёй.
• Минимальный уставной капитал: 10 млрд IDR (~ 650 000 USD) декларируется, из них 25% (2.5 млрд IDR = ~ 160 000 USD) должно быть внесено на счёт компании в первые 2 года.

**Плюсы:** законно, устойчиво, можно вести бизнес (сдача, строительство, продажа туристам), можно продать долями другой компании. **Минусы:** ежегодная бухгалтерия (500–2 000 USD/год), корпоративный налог 22%, ежеквартальная отчётность, регистрация BKPM.

Экономически имеет смысл при инвестиции от 300 000 USD и планах на несколько объектов или коммерческую сдачу.

Вариант 4: nominee (не рекомендуется)

Схема: местный индонезиец (nominee) получает Hak Milik на твои деньги. Ты и он подписываете «зеркальные» документы — договор займа, опцион на продажу, признание фактической собственности.

**Юридически:** по индонезийскому закону это ничтожная сделка. Nominee — легальный собственник, твои «зеркальные» документы в суде не принимаются. Верховный суд Индонезии неоднократно подтверждал: nominee = принадлежит nominee.

**Реальность:** десятки тысяч иностранцев на Бали именно так «владеют» виллами. Работает, пока nominee жив, честен и не умер без завещания. Ломается — при разводе, наследстве, конфликте.

Не рекомендую. Дешевле и спокойнее — Leasehold или PT PMA.

Практическая матрица

| Ситуация | Что выбирать | |---|---| | Одна вилла для жизни, есть KITAS | Hak Pakai | | Одна вилла для сдачи, нет резидентства, до 400к USD | Leasehold 25–30 лет | | Портфель от 2 объектов, коммерческая сдача | PT PMA + HGB | | Земля под инвестицию/перепродажу | Не для иностранца, забудь |

На что смотреть в договоре

• **Zoning** — целевое назначение земли. Проверить в местном администрации (Kecamatan). Тебе нужно **зелёное (residential)** или **розовое (tourist accommodation)**. Не желтое (сельхоз), не серое (инфраструктура).
• **IMB / PBG** — разрешение на строительство. Виллы без IMB — нелегальны и могут снести (регулярно случается в 2024–2025 в Улувату и Чангу).
• **AMDAL** — экологическая экспертиза (для больших объектов).
• **Sertifikat** — оригинал land certificate, проверяется в Land Office (BPN).

Цены и доходность 2026

• **Чангу (Canggu):** вилла 3-bed 400–700 тыс USD (leasehold 25 лет), аренда 40–80 тыс USD/год.
• **Убуд (Ubud):** 250–450 тыс USD, аренда 20–35 тыс USD.
• **Улувату (Uluwatu):** 500–1200 тыс USD с бассейном и видом на океан, аренда 60–120 тыс USD.
• **Санур (Sanur):** более спокойный, 300–550 тыс USD, аренда 25–45 тыс USD.

Валовая доходность 8–12%, чистая после налогов, менеджмента и амортизации 5–7%.

**Итог:** Бали привлекателен для тех, кто хочет пассивный доход + опцию жить там 3–6 месяцев в году. Не для тех, кто ищет «купить землю и передать детям» — таким лучше Дубай или Кипр.